A nova lei de arrendamento urbano trouxe grandes alterações ao regime até então aplicável em Portugal, o qual, como se sabe, era restritivo e extremamente inflexível. As principais alterações estruturais, além de algumas procedimentais também de grande relevância, dizem respeito à actualização das rendas, à resolução e denúncia do contrato de trabalho e ao contrato de arrendamento.
Deste modo, quanto à actualização das rendas , a nova Lei prevê que a actualização das rendas passe a depender da vontade das partes, ou seja, daquilo que for contratualmente acordado, devendo tal previsão ser reduzida à forma escrita. No regime anterior, a actualização só era permitida nos casos fixados na lei e pela forma nela regulada. Caso as partes nada estipulem, a norma prevê um regime subsidiário, concretamente, a possibilidade de a renda poder ser actualizada anualmente de acordo com os coeficientes de actualização vigentes.
De facto, até então, todos os contratos de arrendamento habitacionais anteriores a 1990 e os contratos de arrendamento comercial e industrial anteriores a 1995, não estavam sujeitos a esta actualização, pelo que as rendas estavam ‘congeladas'.
Contudo, para que esta actualização possa ser efectuada, necessário é que o prédio possua um nível de conservação mínimo, estabelecido na lei; caso contrário, para que o senhorio possa actualizar as rendas, terá que, previamente, efectuar obras no locado, até que se atinja o limite mínimo referido.
Acresce ainda que, relativamente a estes imóveis cujas rendas haviam estado ‘congeladas' até então, a lei estabeleceu um regime de transição, com um prazo de cinco anos, para que seja possível aos arrendatários se adaptarem aos novos valores de renda; este período de cinco anos, poderá, contudo, ser ampliado para dez ou reduzido para dois, desde que se verifiquem algumas das condições previstas na lei, e que têm a ver com as condições pessoais e financeiras dos arrendatários.
Quando à resolução do contrato , o locador tem, neste novo regime, a possibilidade de invocar a resolução por via extrajudicial, ao invés do que acontecia no regime anterior, em que a resolução tinha que ser decretada pelo tribunal. Tratando-se de arrendamento urbano para habitação, esta norma sofre, porém, diversas restrições, pois na maior parte das hipóteses o locador terá de recorrer à via judicial para obter a resolução do contrato. Contudo, a nova Lei veio igualmente conferir maior liberdade de resolução por parte do senhorio. De facto, no regime anterior, o arrendatário podia resolver o contrato nos termos gerais de direito e com base num qualquer incumprimento por parte do senhorio, enquanto que, as causas de resolução pelo senhorio estavam taxativamente previstas, devendo, neste último caso, a resolução ser decretada judicialmente. O novo regime de arrendamento faz equiparar as posições do arrendatário e do senhorio, podendo, deste modo, qualquer das partes, resolver o contrato com base no incumprimento da contraparte, e nos termos gerais de Direito. O novo regime estabelece ainda um critério orientador em matéria de resolução: é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
No que diz respeito à denúncia do contrato para habitação (regime aplicável subsidiariamente aos outros tipos de arrendamento), é importante distinguir entre os contratos de duração determinada e os de duração indeterminada.
Nos contratos de duração determinada, a cláusula de duração deve constar do próprio contrato, e não deve estipular um prazo inferior a cinco ou superior a trinta anos. Neste caso, o senhorio pode opor-se à renovação do contrato, contanto que o faça por comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima de um ano.
Por seu lado, nos contratos de duração indeterminada, a denúncia por parte do senhorio é livre, mas deve ser efectuada por comunicação ao senhorio com uma antecedência mínima de cinco anos. O senhorio poderá também denunciá-lo, não sendo necessário que o faça com a antecedência de cinco anos, mas apenas seis meses, no caso de necessitar do locado para habitação pelo próprio ou seus descendentes em 1.º grau, ou, se pretender demolir o locado ou nele realizar obras de restauro profundas. Neste último caso, ou seja, no caso de denúncia justificada pela demolição ou restauro profundo do locado, o senhorio deve, mediante acordo ou em alternativa, a) pagar todas as despesas e danos, patrimoniais ou não patrimoniais, suportados pelo arrendatário, não podendo o valor da indemnização ser inferior aos dois anos de renda; b) garantir o realojamento do arrendatário no mesmo concelho, em condições análogas às que aquele possuía; c) assegurar o realojamento temporário do arrendatário no mesmo concelho com vista a permitir a reocupação do prédio, em condições análogas às que este já tinha.
Relativamente ao contrato de arrendamento , os fins daquele são agora bipartidos entre habitacionais e não habitacionais, desaparecendo, assim, a referência a arrendamento para comércio, para indústria, exercício de profissões liberais ou outras.
Caso as partes não tenham convencionado expressamente um fim para o arrendamento, o imóvel deverá ser destinado ao fim constante da licença de utilização ou, na ausência desta, de acordo com a aptidão física do imóvel.
Só existe a obrigação da forma escrita para os arrendamentos superiores a seis meses, ao contrário do que acontecia no regime anterior, em que esta obrigação existia pata todos os contratos.
Por seu lado, abandonou-se a possibilidade de suprir a falta de forma através da exibição do recibo de renda. A falta de forma, sendo o arrendamento celebrado por um prazo inicial superior a seis meses, passa a ser tratada como uma nulidade de regime geral.
Miguel Esperança Martins
MCF Advogados
Lisbon, PORTUGAL
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